Конфеты съедены, бабочки в животе улеглись, ваши отношения перешли в следующую фазу. Менее головокружительную, зато более практическую. Вы решаете жить вместе или даже пожениться, и встает вопрос об ипотеке.
В предыдущей статье мы говорили о том, как понять, что вы психологически готовы к такому решению. Сегодня оставим эмоции в стороне и «на холодную голову» обсудим готовность финансовую.
Трудоустройство партнеров
Перед тем как взять ипотеку, обоим партнерам стоит подумать именно об официальном трудоустройстве. Почему?
Во-первых, крайне важно иметь стабильный месячный доход и перспективы хотя бы на год работы для того, чтобы просчитать комфортный платеж по ипотеке и не переживать, что в следующем месяце будет нечем его покрыть.
Во-вторых, многие, гонясь за нередко большими неофициальными доходами, забывают о таком понятии, как налоговый вычет. На сегодняшний день каждому из супругов положен вычет до 260 000 рублей (на каждые 2 млн от стоимости квартиры), а также до 390 000 рублей вычет на проценты по ипотеке (на 3 млн выплаченных банку процентов). Поэтому крайне важно спланировать покупку квартиры, апартаментов или дома в ипотеку так, чтобы в налоговом периоде, когда совершена покупка, а также какое-то время после него (не всегда получается получить вычет в полном объеме за один год) вы были официально трудоустроены.
Минимальный доход
Кроме того, ваш доход должен позволять выплачивать ежемесячный платеж, не урезая основные потребности. В идеале у вас всегда должна оставаться часть дохода, которую можно пустить или на формирование подушки безопасности, или на досрочное закрытие жилищного кредита. Оптимальным считается размер кредитов не более 40% от ежемесячного дохода.
Как накопить на первоначальный взнос
Инфляция действительно пагубно влияет на наши накопления, и за то время, когда вы откладываете деньги на первый взнос, капитал может не только обесцениться, но и просто стать недостаточным — недвижимость имеет свойство дорожать время от времени.
Для защиты от инфляции лучше всего вложить деньги в надежные облигации со сроком погашения, близким к желаемой дате покупки квартиры, — доходность в 8-9% обгонит инфляцию и не только сохранит капитал, но и увеличит его.
Универсального рецепта нет — главное, трезво оценить свои финансы и выбрать наилучший именно для вас момент для покупки.
Сдавать или сразу переезжать?
Люди делятся на тех, кто считает ипотеку кабалой, и тех, кто рассматривает ее как инвестицию. В случае, если ипотечная квартира пригодна для жизни и это ваше единственное жилье, разумно воспринимать ее как вклад в стабильность и сразу делать все под себя. Усилия, затраченные на поиск арендаторов, мелкий ремонт после них, время простоя плюс съем квартиры для себя, почти всегда будут слишком велики для того, чтобы быть выгодными.
Поэтому, если жилье единственное, на мой взгляд, разумно сразу в него переезжать и сэкономленные на аренде средства вкладывать в ремонт по своему усмотрению. А если другое жилье есть, то будет иметь смысл за счет сдачи новой квартиры выплачивать ипотеку за нее, копя тем временем на капитальный ремонт, который обязательно придется делать после арендаторов.
«План Б»
До оформления покупки жилья в ипотеку стоит максимально четко представлять все возможные ситуации и задокументировать их исход. Проговорив последующие планы по рождению детей и то, кто будет платить за кредит во время декрета, обсудив возможные болезни или потерю работы, вы избавите себя от головной боли тогда, когда придется столкнуться с трудностями.
Лучшей страховкой от незапланированных ситуаций служит финансовая подушка безопасности. Нужно трезво оценить свои силы и понять — если внезапно доходы перестанут поступать, сможете ли вы, скажем, в течение полугода не только обеспечивать свои базовые потребности, но и выплачивать ежемесячный платеж по ипотеке?
На случай разрыва отношений лучшим выходом был и остается брачный договор. Беря на себя серьезные обязательства по ипотеке, на мир следует смотреть без розовых очков. Прописав обязательства по выплате кредита на случай расставания, вы не выказываете сомнений в партнере, но, наоборот, защищаете его и свои интересы.
Варианты долгосрочного погашения
Еще на этапе подготовки к ипотеке нужно просчитать все варианты досрочного ее погашения. Если слепо следовать плану платежей, установленному банком, сумма, которую вы в итоге выплатите, может составить до двух стоимостей квартиры. Краткий перечень действий, которые финансовые эксперты на личном опыте просчитали за вас, поможет сделать этот кредит действительно выгодным и по максимуму сократить переплату банку.
Перво-наперво внимательно читайте договор при оформлении сделки. Он должен позволять вам досрочно гасить кредит и не делать за счет этого другие условия невыгодными для вас. Выбирая способ досрочного погашения, нужно определиться, что для вас выгоднее — меньше переплатить банку или сократить ежемесячный платеж, если ваши финансовые условия могут измениться и вы не сможете выплачивать первоначальную сумму ежемесячно.
Чтобы снизить переплату, лучше всего сокращать срок кредита. Таким образом, часть платежа, идущая в уплату долга, будет увеличиваться, а на выплату процентов — уменьшаться. Дальше кредит гасить станет легче — проценты будут начисляться на меньшую сумму, минимизируя итоговую переплату банку.
Как бы ни сложились обстоятельства, финансовые интересы каждого партнера должны быть защищены. Поэтому стоит заранее позаботиться о правильном оформлении ипотеки и всех банковских документов и с уверенностью смотреть в будущее.
Об авторе
Павел Гужиков — основатель и СЕО финтех-компании «
